5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级