近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。<闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局/p>

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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