导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么