5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(j600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整600毫升等于多少斤水，800ml是多少水体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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