文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(s夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思hè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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