OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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