万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!黄山山体主要由什么岩石构成rong>如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？