饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共(gòn碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别g)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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