导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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