文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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