5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续(xù)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数10原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕00增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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