饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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