5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xi张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语àn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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