文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(ché古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好ng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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