OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市池子为什么被封杀的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江RE池子为什么被封杀IT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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