文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú单亲家庭是什么意思)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋单亲家庭是什么意思交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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