导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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