近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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