近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(z发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强hōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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