饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wè辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲i)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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