万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公(gōng甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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