导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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