饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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