近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gō3千克是多少斤 1千克是一斤吗ng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受3千克是多少斤 1千克是一斤吗多(duō)重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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