近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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