近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜)品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(d中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜uì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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