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　　文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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