文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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