万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(t女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗àn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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