饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jī绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ng)2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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