5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yí香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年ng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年