万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音le)购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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