万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(lepp7塑料杯能不能装开水)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒnpp7塑料杯能不能装开水g)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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