导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句>租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(è进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句r)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。