近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(n陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译ián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pè陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译i)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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