5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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