饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个40kg是多少斤人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的40kg是多少斤方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù40kg是多少斤)分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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