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虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么密集分钱了！这几点要注意

　　近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　密集分钱(qián)了！这几点要注意

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。