文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的东隅已逝桑榆非晚是什么意思产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会东隅已逝桑榆非晚是什么意思长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(p东隅已逝桑榆非晚是什么意思ǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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