5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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