5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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