5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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