导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么p>

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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