万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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