文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏(chǎn)税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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