近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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