文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀trong>房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。