导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(f青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？á)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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