文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(f画的作者是谁 画的作者是高鼎吗áng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。画的作者是谁 画的作者是高鼎吗>

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者画的作者是谁 画的作者是高鼎吗定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。