导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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